Nieuws

Gemak en verrassing zullen klanten naar de fysieke winkel blijven trekken

De supermarkt anno nu is aan het veranderen met steeds meer diensten en uitbreidingen. Hoe ziet Albert Heijn de toekomst voor zich en wat voor impact heeft dit op hun vastgoedbeleid? VJ sprak hierover met Anneke de Vries van Albert Heijn. “Als je dat gevoel van gemak van internet winkelen koppelt aan een geweldige winkelervaring, dan heb je het beste van beide werelden.”

 

Anneke de Vries, senior vice president Real Estate & Construction en Franchise bij Albert Heijn, vindt dat de basis van de vastgoedstrategie een gezonde winkelportefeuille is. Volgens De Vries betekent dat de portefeuille economisch gezond moet zijn, maar tevens duurzaam. “We kijken naar onze vastgoedportefeuille als een belegger. Zo is de waarde belangrijk, de duur van de huurcontracten en de spreiding.”

“Maar daarnaast zijn wij ook huurder en retailer. Dus dat betekent dat we op twee manieren naar ons vastgoed kijken: we willen namelijk een goede ervaring als gebruiker, maar ook als belegger. Dus de juiste retailmix is van belang, ons doel is dus niet alleen de beste winkel in de buurt maar ook het beste winkelcentrum in de buurt,” vervolgt De Vries.

Samenwerken met lokale helden

De dubbele rol van belegger en huurder maakt Albert Heijn onderscheidend vindt De Vries. “Ik denk dat we hierdoor ook wat toevoegen aan ons vastgoed, Albert Heijn is verweven met het winkelcentrum. Het wordt bijna een soort groot warenhuis waar alle huurders van profiteren. Voor ons zijn de buren van een winkel van essentieel belang. Ik noem ze de local heroes, de winkels waar iedereen voor komt zoals een goede bakker, slager en visboer. Zij doen het ook beter als zij naast ons zitten. We versterken elkaar ondanks dat we hetzelfde verkopen.”

Er is nog steeds ruimte voor de traditionele supermarkt. De rol blijft het zelf, maar er zijn alleen functies bijgekomen.”

Ontwikkelaar

Albert Heijn heeft ongeveer 1000 winkels in Nederland. Ongeveer een kwart van het vastgoed wat AH in portefeuille heeft, inclusief winkels van Etos en Gall&Gall, is in eigendom, de rest wordt gehuurd. “We hebben voornamelijk een portefeuille waar AH hoofdhuurder is en we hebben daarnaast 700 externe huurders. Het grootste deel van de distributiecentra hebben we ook in eigendom,” vertelt De Vries.

Daarnaast ontwikkelt Albert Heijn haar eigen supermarkten en vastgoed waar tevens andere huurders zitten. “We kijken heel kritisch naar eigen vastgoed waar we geen hoofdhuurder zijn. Wij sturen op portefeuilleniveau, maar ook op individuele objecten. Wij kijken naar de trends: waar gaan mensen wonen, waar gaan de koopstromen naar toe. Het is een portefeuille die zich constant vernieuwd.” Albert Heijn heeft marktaandeel van 35%, maar ziet nog steeds genoeg kansen om te groeien. De Vries: “We zijn nog steeds op zoek naar nieuwe plekken. Vastgoed van minder dan 500 vierkante meter in steden, maar ook in nieuwe woonwijken willen wij aanwezig zijn. Zo kunnen we onze winkels goed aanpassen aan de lokale behoeften.”

De toekomst van supermarkten

De rol van supermarkten ziet De Vries niet veranderen, er is volgens nog steeds ruimte voor de traditionele supermarkt. “De supermarkt is begonnen als een zelfbedieningswarenhuis. Een revolutionair concept, want je hoefde niet meer te wachten, je kon meteen je eigen boodschappen pakken. Dat gemak zit dus al verweven in het DNA van een supermarkt. Ik geloof dat we dit gemak, gecombineerd met een verrassende ervaring de klanten naar de fysieke supermarkt zal blijven trekken.” Wel gelooft De Vries dat de voorzieningen in een supermarkt breder zullen worden. “Er zal meer worden toegevoegd, zoals een plek waar verse sushi wordt bereid of een eigen bakker. Maar het blijft een supermarkt, er zijn alleen functies bijgekomen.”

'Seamless experience'

Gemak is het sleutelwoord voor De Vries want dit is volgens haar ook het verschil tussen online en fysiek winkelen. Zij noemt dit een ‘seamless experience’, een zorgeloze en naadloze winkelervaring van voordeur tot supermarkt. “Het grote verschil tussen online en winkelen is gemak. Online hoef je weinig te doen behalve wat aanklikken en de boodschappen komen naar je toe. Fysiek winkelen biedt het verassende dat je alles kan zien, proeven en ervaren. We zijn de online ervaring aan het koppelen aan de ervaringen van fysiek winkelen.” Concreet houdt dat volgens De Vries in dat een winkel goed bereikbaar moet zijn, met makkelijk en gratis parkeermogelijkheden maar ook dat online services zoals bestellen in de winkel aanwezig moet zijn. “Als je dat gevoel van gemak koppelt aan een geweldige winkelervaring, dan heb je het beste van beide werelden gecombineerd.”

Er zijn drie grote uitdagingen in de supermarktsector op dit moment: duurzaamheid, wildgroei in supermarkten en te weinig investeringen in de huidige winkelstructuur.

Uitdagingen

Volgens De Vries zijn er drie grote uitdagingen in de supermarktsector op dit moment. Duurzaamheid is daar één van. De Vries: “Het onderwerp staat overal op de agenda, maar de uitdaging is om dit in actie om te zetten. We moeten onze doelstelling concreet gaan maken, hoeveel CO2 gaan verminderen en hoe gaan we energie besparen. De wil is er, maar de daadwerkelijke resultaten blijven uit.” Daarbij zijn er nog te weinig financiële prikkels, vindt de Vries. “Op dit moment speelt duurzaamheid te weinig een rol in de taxatie van het pand. Er wordt gekeken naar huurwaarde, niet naar de impact van een pand. Beleggers zijn financieel gedreven, dus hoe maken we duurzaamheid ook financieel belangrijk?”.

Meer koelingen, minder CO2

Bij Albert Heijn zelf maakt De Vries zich sterk voor duurzaamheid. De afgelopen 10 jaar heeft Albert Heijn verschillende stappen genomen om de CO2-uitstoot de verminderen. “Zo zitten we al op 40% minder CO2-uitstoot per winkel. En dat terwijl alle winkels zijn gegroeid en er meer koelingen voor onder andere sushi, verse maaltijd en diepvries zijn bijgekomen.” Duurzaamheid speelt ook een rol bij de vastgoedstrategie zegt De Vries. “Bij de grote AH XL winkels zijn we in staat om WKK-installaties en zonnepanelen te instaleren en daarbij materialen zoals stellingen en tegel en plafondplaten te hergebruiken. Ondertussen wekken we 60% van alle energie zelf op in deze winkels, zoals bij de AH XL in Alkmaar en Purmerend.”

De Vries erkent dat het makkelijk is om te verduurzamen als je zelf eigenaar bent van het pand. Maar als huurder is het een andere kwestie. De Vries: “We zijn met een aantal partijen bezig waar we van huren om gezamenlijk te investeren om te verduurzamen. Samenwerkingen zijn daar cruciaal bij. De kunst is om dit voor elkaar te krijgen is wanneer er wat spanning op de lijn zit. We leren veel van ons eigen vastgoed en die kennis passen we weer toe op de plekken waar we huren.”

Wildgroei supermarkten

Daarnaast maakt De Vries zich ook zorgen over de toename van het aantal supermarkten. “We moeten nog kritischer kijken naar het toevoegen van nieuwe vierkante meters. Er zijn te veel kleine plaatsen in Nederland waar al vier supermarkten zijn en waar dan ook nog een vijfde wordt geopend. Ik snap dat gemeenten enthousiast worden van nieuwe banen, maar supermarkten blijven maatwerk en er is niet altijd ruimte voor meer spelers op dezelfde vierkante meter.”

Investeren in de winkelstructuur

En als derde roept De Vries juist op om te investeren in de huidige winkelstructuur. “Ik zie teveel winkelcentra die verouderd zijn waar de eigenaar geen geld heeft gereserveerd voor investeringen. Hiermee lijdt een winkelcentrum onnodig en doe je fysieke winkels tekort. Lokale winkeliers kunnen zich zo niet verder ontplooien, klanten worden niet meer verrast en kiezen voor een andere plek om te winkelen. Hierdoor worden local heroes meer geraakt door de opkomst van internet dan nodig zou moeten zijn.

Niet overal plek

De Vries pleit ervoor om de winkelervaring zo makkelijk mogelijk te maken en hier is ook een rol vol gemeenten weggelegd. “Er zijn teveel plekken waar nog betaald parkeren is of zelfs te weinig parkeergelegenheid. Openingstijden zijn niet flexibel en dan drijf je inderdaad de klant weg, want er is geen gemak meer.” Volgens De Vries moet er meer realiteitszin komen bij gemeenten en meer aandacht voor de bewoners. “Het is belangrijk om de identiteit van een plek te herkennen en te omarmen. Niet overal is plek voor een grote supermarkt en je moet je aanbod ook hierop instellen. Je moet lokaal specifiek denken, wat zijn de behoeftes en hoe sluit ik hierop aan. Het gaat niet alleen om het huidige rendement, maar investeren levert ook weer geld op. Klanten worden weer verrast door het aanbod en komen weer terug.”

Bron: Vastgoed Journaal, Kimberly Camu