Nieuws

Staat van de Woningmarkt 2021: woningmarkt niet geraakt door Corona

Bron: Vastgoedjournaal
Datum: 6 juli 2021

De maatregelen die in maart 2020 tegen de verspreiding van het coronavirus zijn genomen hebben een grote impact gehad op de economie. De krimp in 2020 (-3,7 procent) is even groot als de krimp in de kredietcrisis (2011). Vorig jaar werd ook voor de woningmarkt een onzekere en mogelijk laag conjuncturele periode voorspeld, die zich bijvoorbeeld kon uiten in een afnemende woningvraag en een sterk vertraagde woningbouw. De woningmarkt lijkt echter tot nu toe echter nauwelijks geraakt door corona.

De woningvraag is onverminderd hoog gebleven, de rente is onverminderd laag en de huizenprijzen zijn sterker dan ooit gestegen. Het woningtekort is hoog, hoewel het in 2020 licht gedaald is. Hierdoor is de koopwoningenmarkt anno 2021 zeer gespannen. Zo geeft DNB aan dat de woningmarkt oververhit is en dat de woning- markt dreigt vast te lopen. Dit geldt ook voor de toegang tot de huursector. Het aantal transacties in de koopsector nam na de kredietcrisis tot 2017 snel toe. De vraag naar koopwoningen zal volgens de prognoses nog een aantal jaren toenemen en daarna mogelijk wat dalen. Een koopwoning was in 2020 gemiddeld 7,8 procent duurder dan in 2019. De prijsstijging overtrof daarmee die van 2019 (6,9 procent). De prijsindex bestaande koopwoningen (CBS) steeg door naar het hoogste niveau sinds de start van de meting in 1995. Recentere NVM-cijfers op maandbasis in 2021 tonen nog sterkere stijgingen.

Koopwoningen werden steeds vaker gekocht door beleggers om te verhuren in de vrije huursector aan starters die geen eigen woning kunnen financieren. Dit komt doordat de beleggingswaarde van huurwoningen hoger is dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers op 1-1-2021 maakt het aankopen van woningen minder aantrekkelijk voor beleggers.

Huursector met gevarieerde beelden
Het aandeel huurders met kans op betalingsproblemen is in de afgelopen jaren gedaald. Het NIBUD stelt dat de zorg- en de huurtoeslag in de periode 2010-2020 de kostenstijgingen relatief hebben beperkt en dat de ontwikkeling van inkomsten en uitgaven van huurders sinds 2018 is verbeterd. In 2020 daalden de reële huur- prijzen (dus gecorrigeerd voor inflatie) met ongeveer 0,2 procent voor zittende bewoners, die de bulk van alle huurders vormen. Het aantal huurwoningen onder de aftoppingsgrens nam (weer) toe en het passend toewijzen en Sociale Huurakkoorden hebben huurstijgingen afgeremd. Huurwoningen van corporaties komen echter minder snel vrij dan de huurwoningen in andere segmenten en de wachttijden zijn overal hoog. Bovendien, door de gestegen inflatie (in 2019: 2,6 procent) kwam de gemiddelde nominale huurstijging wel hoger uit dan in vorige jaren. De huurstijgingen bij bewonerswissel droegen bij zowel private als corporatiehuurwoningen tot de liberalisatiegrens 0,4 procent bij aan de totale huursomstijging, in het midden- en dure segment bij elkaar 0,9 procent. Voor de huursector als geheel bedroeg dit 0,5 procent. De huurniveaus in de vrije huursector zijn het afgelopen jaar met circa 7 procent gestegen en daarmee aanzienlijk meer dan in de sociale huursector.

Minima wonen gemiddeld genomen in goedkopere woningen, ontvangen relatief veel huurtoeslag, maar hebben desondanks hogere woonquoten dan andere groepen huurders. Hun inkomen is de bepalende factor en de reikwijdte van het beleid met betrekking tot betaalbaarheid is beperkt.

Middeninkomens hebben volgens het Nibud vaak voldoende bestedingsruimte voor een middenhuurwoning. Het probleem is meer dat bestaande midden- huurwoningen doorschieten naar het dure segment, vooral in de gespannen woningmarkten. In de middenhuur is er hiermee eerder een beschikbaarheids-/ toegankelijkheidsprobleem dan een betaalbaarheidsprobleem. In het afgelopen decennium is het aantal middenhuurwoningen overigens wel gegroeid en ruim 70 procent van de middenhuurwoningen heeft een huurprijs lager dan het maximum behorend bij het aantal WWS-punten.

Huurders en eigenaar-bewoners tevreden over wonen en woonomgeving
Zowel huurders als eigenaar-bewoners zijn volgens het Woononderzoek Nederland over het algemeen (zeer) tevreden over hun woning, de woonomgeving, de nabijheid van voorzieningen als winkels voor dagelijkse boodschappen en basisscholen en de streek waar ze wonen.

Bouw hield stand, bouwopgave blijft groot
In 2020 zijn er bijna 70.000 nieuwbouwwoningen gebouwd. Er zijn hiermee aanzienlijk meer woningen gebouwd dan als gevolg van de stikstof- en coronaproblematiek vooraf door experts werd verwacht. In de eerste helft van 2020 zijn er daarnaast ruim 5.000 woningen bijgekomen door transformatie (de verwachting voor heel 2020 is 10.000 nieuwe woningen door transformatie).

De afgelopen jaren zijn in het oosten van het land relatief meer grote woningen gebouwd dan in het westen. In de provincies Groningen en Noord-Holland werden juist relatief veel kleinere woningen gebouwd. In Noord-Holland, Groningen, Utrecht en Zuid-Holland werden veel meergezinswoningen gebouwd. De meeste nieuwbouw- woningen werden door gezinnen met kinderen betrokken, meer dan de helft van deze gezinnen heeft een nieuwbouwwoning betrokken die 150 m2 of groter is. Het grootste gedeelte van de nieuwbouwbewoners verhuisde binnen dezelfde regio: in Limburg het meest (89 procent) en in Noord-Holland het minst (73 procent).

Het statistisch woningtekort – dat in 2020 op 331.000 werd geraamd – is in de nieuwe raming gedaald naar 279.000 in 2021. Op nationaal niveau gaat het om een daling van het tekort van 4,2 procent van de voorraad naar 3,5 procent. De vermindering van het tekort is het gevolg van de lagere demografische groei door de COVID- pandemie, maar ook doordat de woningproductie hoger was dan verwacht. Er wordt echter verwacht dat de crises op de korte termijn tot een lagere bouwproductie zal leiden. Mede door een inhaaleffect en de extra inspanningen om de woningbouw te versnellen zal het aantal opgeleverde woningen naar verwachting vanaf 2023 weer toenemen. Om tegemoet te komen aan de door CBS geraamde bevolkingsgroei is dat ook nodig. Om in de woningbehoefte te voorzien zijn er – rekening houdend met sloop en onttrekkingen aan de woningvoorraad – volgens de Primos-prognose tot 2035 ruim 1,1 miljoen nieuwe woningen nodig.

De woningbouwplannen zijn tot 2030 geïnventariseerd. Deze bevatten in totaal (afgerond op duizendtallen) ruim 961.000 woningen. Voor de korte termijn is er per jaar gemiddeld voor 107.000 woningen aan plancapaciteit beschikbaar, waarvan gemiddeld ruim 64.000 per jaar in harde plannen. De plancapaciteit is vooral toegenomen in de provincie Zuid-Holland (110.000) en in de provincies Gelderland en Overijssel.

Tot 2030 zijn – er rekening houdend met sloop en trendmatige onttrekkingen – 812.000 woningen nodig (tot en met 2030 zijn er circa 900.000 woningen nodig). Op nationaal niveau dekt de plancapaciteit voor 136 procent de bouwopgave. Rekening houdend met vertraging en planuitval zijn er hiermee voldoende woningbouwplannen om tegemoet te komen aan enerzijds het inlopen van het tekort en anderzijds om de te verwachten huishoudensgroei in de komende jaren te accommoderen.

Download hier het originele en volledige artikel van Vastgoedjournaal