Duinweide is vastgoedfonds initiator en beheerder. Zij brengt beleggingen in de markt voor (semi-)professionele beleggers en particulieren. Duinweide richt zich uitsluitend op vastgoedbeleggingen in de Nederlandse markt.

Wat voor een soort vastgoed richten jullie je op?

We richten ons momenteel op supermarkten en winkelcentra waarbij de 75% van de huurinkomsten afkomstig dienen te zijn van supermarkten of landelijk dekkende ketens. De objecten dienen supermarkten te zijn van de toekomst. Hieronder verstaan wij o.a. goede afmetingen, full-service concept, goede vestigingsplaats locatie, goed parkeren – bij voorkeur op eigen grond-, makkelijke toegankelijkheid via wegen en bewijzering.

Supermarkten worden niet alleen geselecteerd op basis van “stenen” maar juist op basis van vestigingsplaatsonderzoek. Dit is voor ons “key” om al dan niet over te gaan tot een investering. In 2013 hebben wij ongeveer 50 supermarkten aangeboden gekregen, alleen 2 daarvan hebben wij aangekocht.

Essentieel bij aankoop is dat wij buiten de due diligence geen verdere ontbindingsvoorwaarden stellen. Hiermee zijn wij in staat “aan tafel te komen” bij partijen waar anderen door hun voorbehouden niet komen en wij kopen hierdoor simpelweg goedkoper in dan onze concurrentie. Zodra het vastgoed is gestructureerd in een fonds dan beleggen wij te allen tijde blijvend mee in het fonds.

Duinweide Investeringen NV meent dat zij zeer zorgvuldig te werk gaat bij het samenstellen van haar vastgoedportefeuilles. Wij kijken kritisch naar de te selecteren objecten en streven ernaar dat ten minste 75%  van de objecten in onze vastgoedportefeuilles gehuurd wordt door landelijk bekende supermarkten of franchiseformules. Daarnaast zorgen wij ervoor dat het overgrote deel van de objecten in de vastgoedportefeuilles op een goede locatie is gelegen en bovendien een naar onze mening zekere vorm van huurinkomsten kent. De huurcontracten sluiten wij af met de exploitant, bij voorkeur aangevuld met een huurgarantie van het moederconcern, of direct met de moedermaatschappij van de bekende supermarkt of formule.

Bij het selecteren van supermarkten en winkelcentra kijkt Duinweide  Investeringen NV tevens kritisch naar de concurrentiepositie van het object en onderzoekt of er voldoende koopkracht in de omgeving aanwezig is. Maar ook: heeft de supermarkt de ideale afmetingen en kan de winkelruimte makkelijk opnieuw worden verhuurd? Is de exploitatie van de supermarkt voldoende winstgevend? Is de supermarktlocatie goed zichtbaar vanaf de hoofdwegen en is er voldoende parkeergelegenheid? Is het een full-service supermarkt en zo nee, voorzien de omliggende dagwinkels hierin? Een warme bakker bij de ingang van een winkelcentrum is bijvoorbeeld positief voor de omzet van de winkels daarachter.

Wat voor soort investeerders trekken jullie aan?

Zowel particuliere investeerders (box 3), alsmede ondernemers (via een vennootschap). De mensen die investeren komen voor bijna 50-60% uit de hoek supermarktondernemers. Zij exploiteren zelf een of meerdere supermarkten.

De overige investeerders zijn zeer divers qua beroepsachtergrond. Veelal zijn het ondernemers. Hieronder behoren ook bijvoorbeeld vastgoedinvesteerders die in direct vastgoed investeren.

Wat onderscheidt Duinweide van andere vastgoedfondsen?

We kopen geheel op eigen risico aan. Nadat wij “goede handel”, het object, hebben gevonden kopen wij aan. Dit doen wij geheel op eigen risico en eigen rekening. Pas dan gaan wij op zoek naar financiering en zodra het fonds is gestructureerd (als belegging naar de markt mag worden gebracht), gaan wij op zoek naar equity (eigen vermogen). Zoals eerder gemeld kopen wij hierdoor veel scherper in en hebben wij toegang tot kwaliteitsobjecten. Vastgoed wat wij eerder hebben afgewezen zien wij opduiken bij concurrent vastgoedfonds aanbieders.

Kwaliteit van de belegging staat voorop. Wij menen dat dit alleen kan worden geroepen indien de fondsinitiator – tot het einde van de belegging – meebelegt. Dit komt zelden voor in de markt omdat het “verdienmodel” van meeste fondsaanbieders gericht is op de structureringsfee alleen.

Aangezien de directie voldoende hun sporen heeft verdiend in het vastgoed, zijn zij in staat telkens mee te doen en deze grote risicoposities in te nemen.

Wat ons verder onderscheidt is dat wij menen verder vastgoedfonds aanbieder 2.0 te zijn. Je kunt wel zeggen transparant te zijn, maar doen is heel wat moeilijker. Alhoewel onze fondsen voor een beperkte groep beleggers wordt gelanceerd is vrijwel alle informatie gepubliceerd via onze website dan wel als het privacy gevoelig is via onze zogenaamde E-room.

Ons doel is gericht op de zeer lange termijn. Aangezien onze beleggingen circa 5 tot 10 jaar lopen (inherent aan vastgoedbeleggingen in het algemeen), hopen wij dat wanneer het fonds eindigt (bij verkoop) dat onze beleggers klaar staan om “door te rollen” naar ons volgende fonds wat op dat moment beschikbaar is.

Op dit moment plukken wij daar reeds de eerste vruchten van aangezien veel beleggers herhaaldelijk mee doen in onze fondsen.

Met welk doel zijn jullie Duinweide begonnen?

Jeroen heeft zelf zijn portefeuille net voor de crisis verkocht en wilde eigenlijk de komende 10 jaar niet terugkeren in vastgoedbeleggingen: simpelweg de prijzen waren te hoog! Echter juist door intreding van de crisis en een juiste focus (defensieve beleggingen, supermarkten, onder het motto “mensen moeten ook tijdens de crisis blijven eten”) is het een zeer goed moment te kopen. Investeerders zitten juist in de problemen omdat hun vastgoedfonds is “ondergelopen” (de waarde van het vastgoed is lager dan het vreemd vermogen dat is verstrekt). Wij zijn van mening dat als de economie in een serieus en structureel dal zit, juist het moment is om positie in te nemen onder het mom van “beter nu investeren en later renderen”.

Lacko heeft een mooie vastgoed portefeuille (ca 90 miljoen Euro) en vond het onverstandig verder te leveragen voor de crisis. Gezien zijn beheer onderneming is groei uitstekend mogelijk met de fondsen van Duinweide. Ook is hij stapsgewijs bezig het directe vastgoed uit zijn portefeuille te vervangen door het vastgoed van Duinweide fondsen.

Wat is jullie doel?

Vreemd genoeg hebben wij niet specifiek een volume doel. Immers we doen het gedeeltelijk ook om ons eigen vermogen op een verstandige manier te beleggen. Verder wordt lancering van nieuwe fondsen gedreven door het al of niet vinden van kwaliteitsvastgoed. Hierdoor “rookt de schoorsteen” niet altijd, maar dat is geen enkel probleem voor ons of onze organisatie.

We hebben wel als doel om te groeien naar een zeer degelijk, defensief bekend staant, vastgoed initiator. Mochten marktomstandigheden wijzigen dan zullen wij ons meer gaan richten op bijvoorbeeld woning-vastgoed. Maar voor alsnog is daar nog geen sprake van.

Ook zullen wij in de toekomst voor institutionele partijen grotere volumes naar de markt gaan brengen (vanaf 50 miljoen Euro). Via venture capital of bijvoorbeeld pensioenfondsen zullen wij fondsen initiëren waarbij met name de kennis van vastgoed en het beheer door Duinweide zal worden geregeld.