Beleggen in supermarkten en winkelcentra

Ondanks de roerige vastgoedtijden behaalt Duinweide Investeringen voor haar beleggingsparticipanten mooie rendementen. Het geheim van het succes: de fondsen van dit Alphense bedrijf draaien louter en alleen om beleggen in supermarkten en winkelcentra op Nederlandse toplocaties. Deze worden met zorg en een zeer kritisch oog geselecteerd.

Jeroen Nathalia en Lacko Benedek zijn de oprichters van Duinweide Investeringen. Samen beschikken zij over een schat aan beleggingservaring en een uitgebreid netwerk van vastgoedexperts. Het is hun missie om met Duinweide de waarde van objecten met effectief vastgoedmanagement te maximaliseren en aan het einde van de beleggingslooptijd een optimaal verkoopmoment te vinden.

Sinds 2011, het jaar waarin Duinweide werd opgericht en de periode waarin de economische crisis het diepste dal bereikte, komen hun prognoses uit: geen leegstand, investeerders die op kwartaalbasis hun uitkering ontvangen op basis van de huurinkomsten minus rente en kosten en zij hierdoor aantrekkelijke rendementen behalen.

Een interview met Jeroen Nathalia

Hoe kan dat? Immers, de prijzen van commercieel vastgoed zijn overal in Nederland sterk gedaald. In veel gemeenten overtreft het aanbod de vraag, waardoor huren zijn verlaagd en de waarderingen van investeringen naar beneden zijn bijgesteld.

“Ook al bevindt de economie zich in een laagconjunctuur, er is altijd behoefte aan levensmiddelen. In tijden van een recessie zien supermarkten op toplocaties hun omzetten zelfs groeien. Daarbij komt dat de prijs van supermarktvastgoed nog steeds aantrekkelijk is. Dat zorgt ervoor dat beleggen in supermarkten en winkelcentra interessante investeringen kunnen zijn.”

 

Wat is in jullie ogen een toplocatie?

“Een goede winkellocatie, ook wel vestigingsplaats genoemd, met voldoende winkel- en parkeerruimte, bij voorkeur op eigen grond. De supermarkten en winkelcentra moeten makkelijk toegankelijk zijn. De huurder, die een winstgevend supermarktonderneming drijft en beschikt over een full-serviceconcept.”

 

Hoe kritisch zijn jullie?

“Wij gaan zeer zorgvuldig te werk bij het samenstellen van ons supermarktfonds. De aangeboden objecten worden echt onder de loep gelegd. Dat gaat verder dan alleen de stenen. Wij onderzoeken de concurrentiepositie en de koopkracht in de omgeving. De huurinkomsten moeten voor 70 procent afkomstig zijn van supermarkten, landelijk dekkende ketens of franchise formules. De huurcontracten sluiten wij af met de exploitant, bij voorkeur aangevuld met een huurgarantie van het moederconcern of direct met de moedermaatschappij van de bekende supermarkt of formule. Met andere woorden, wij zijn bijzonder kritisch. We gaan niet over één nacht ijs en moeten ervan overtuigd zijn dat het rendement op de lange termijn is gewaarborgd. Om een voorbeeld te geven, in 2014 kregen wij vijftig supermarkten aangeboden, maar we kochten er slechts twee.”

 

Hoeveel fondsen heeft Duinweide momenteel in portefeuille?

“Dat groeit elk jaar. In totaal zijn dat er vijfentwintig begin 2020. Samen vertegenwoordigen ze een waarde van ca. 170 miljoen euro. Het beheer van de objecten besteden wij niet uit, maar komt voor rekening van onze eigen beheerorganisatie: Duinweide Vastgoedmanagement. Dat betekent dat we er dus bovenop zitten en dat is essentieel voor waardebehoud dan wel vermeerdering in de toekomst.”

 

Op welke beleggers richt Duinweide zich?

“Op zowel particuliere beleggers (box 3) als ondernemers en pensioenbeleggers (via een vennootschap). De investeerders bestaan voor vijftig tot zestig procent uit supermarktondernemers. Zij exploiteren zelf één of meerdere supermarkten. De overige investeerders zijn zeer divers qua beroepsachtergrond. Veelal zijn het ondernemers, maar ook vastgoedinvesteerders die reeds in direct vastgoed investeren.”

“Duinweide fungeert in vrijwel alle supermarktfondsen ook als participant. Doordat wij als initiator zeggen dat we er veel vertrouwen in hebben, nemen we zelf het voortouw en investeren tot het einde van de belegging mee. We hebben in al onze supermarkt fondsen tussen de vier en twaalf procent van de aandelen. Dit komt zelden voor in deze markt, omdat het verdienmodel van de meeste fondsaanbieders alleen gericht is op de structureringsfee, ofwel het gereedmaken van een belegging voor de markt.”

“Kenmerkend voor onze manier van werken is de transparantie; alle investeerders weten op elk moment wat de status van hun belegging is. Alhoewel onze fondsen voor een beperkte groep particuliere beleggers wordt gelanceerd, publiceren wij vrijwel alle informatie op onze website. Als het privacygevoelige informatie betreft communiceren wij via Mijn Duinweide.”

 

Wanneer gaat Duinweide tot aanschaf over?

“Alle objecten worden vooraf door ons gekocht zonder te weten of we het eigen vermogen voor het fonds kunnen vinden. De totale investering is dus ons risico. Wij kopen (o.a. met eigen geld) en gaan dan pas op zoek naar mede-investeerders. Dat betekent dus dat we zelf voor honderd procent overtuigd moeten zijn van de investering en dat dus aan al onze voorwaarden wordt voldaan. Buiten de due diligence stellen wij geen ontbindende voorwaarden. Dat biedt als voordeel dat wij eerder toegang hebben tot kwaliteitsobjecten, goedkoper kunnen inkopen dan onze concurrenten en daardoor met belangrijke partijen in gesprek kunnen treden.”

 

Hoe lang lopen de beleggingen?

“Tussen de vijf en tien jaar; dat is inherent aan vastgoedbeleggingen in het algemeen, met uitzondering van onze groeifondsen. Als het fonds is geëindigd en de verkoop van het vastgoed een feit is, hopen wij dat onze beleggers willen doorpakken en dus willen investeren in ons volgende fonds. In de afgelopen jaren constateren wij dat reeds aangezien veel beleggers herhaaldelijk mee doen in onze fondsen.”