Aan het beleggen in vastgoed zijn risico’s verbonden. Het manifesteren van deze risico’s kan de financiële positie van het Fonds en daarmee de waarde van- en het rendement op de Participaties negatief beïnvloeden. De mogelijkheid bestaat dat Participanten minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Een Participant kan zelfs zijn volledige inleg verliezen, maar nooit meer dan dat.
Mogelijke kopers van Participaties wordt geadviseerd deskundig financieel, juridisch en fiscaal advies in te winnen zodat – gegeven de persoonlijke inkomens- en vermogenspositie van de individuele belegger – het risicoprofiel van het Fonds individueel gewogen kan worden in de investeringsbeslissing van de belegger.
Het Informatiememorandum geeft een volledige weergave van alle risico’s. Wij adviseren u dan ook het Informatiememorandum te lezen en bewust te zijn van de eventuele risico’s.
Hieronder vindt u de meest relevante risico’s waar u rekening mee dient te houden.
Rente- en herfinancieringsrisico
Het risico dat de rente hoger ligt dan opgenomen in de rendementsprognose en/of de Financier na afloop van de rentevast periode de Financiering niet wenst te verlengen.
Het Fonds heeft een Financiering afgesloten met zowel rentevaste als variabele renteperiodes, waarbij het variabele deel afhankelijk is van het 1-maands Euribor tarief. Na afloop van de rentevaste periode moet een nieuwe Financiering worden overeengekomen, waarvan de rente afhankelijk zal zijn van de dan geldende marktcondities, wat kan leiden tot een hogere rente dan in de rendementsprognose is opgenomen. Een stijgende marktrente kan op verschillende manieren een negatief effect hebben op de beleggingsresultaten, zoals hogere financieringslasten en dalende vastgoedprijzen. Als het Euribor-tarief stijgt boven het in de prognose verwachte niveau, zal dit het Uitgekeerd rendement negatief beïnvloeden. Indien de Financier de lening niet verlengt na afloop van de looptijd, kan het Fonds genoodzaakt zijn de lening af te lossen met de opbrengsten uit de Uitponding of de verkoop van woningen, wat kan leiden tot lagere uitkeringen indien de verkoopopbrengst lager is dan de verwachte waarde.
Aflossingsrisico
Het risico dat het Fonds de convenanten van de Financiering schendt en derhalve aanvullend op de Financiering dient af te lossen.
De Financier stelt voorwaarden aan de Financiering met betrekking tot de waarde van het Object (Loan to Value, LTV) en de huuropbrengsten (Debt Yield, DY). Als het Fonds niet voldoet aan deze voorwaarden, bijvoorbeeld als de LTV hoger wordt dan overeengekomen of als het DY-convenant wordt geschonden door lagere netto huuropbrengsten, kan de Financier eisen dat er periodiek of zelfs volledig wordt afgelost. Periodieke aflossingen verlagen het rendement, terwijl algehele aflossing kan leiden tot gedwongen verkoop van het Object door de Financier.
Fiscaal risico
Het risico dat de fiscale behandeling van een Participatie of een Participant door wijziging van fiscale wetgeving en/of nieuwe jurisprudentie negatieve consequenties heeft voor de Participant.
De Fondsvoorwaarden zijn zodanig geredigeerd dat het Fonds voor belastingdoeleinden in beginsel als transparant wordt aangemerkt. Aan de Belastingdienst wordt gevraagd dit te bevestigen. Door de gekozen structuur is de fiscale positie van de Participanten en de fiscale behandeling van de Participatie(s) van grote invloed op het uiteindelijke rendement na belastingen. Door het meerjarig karakter van de belegging is de invloed van de belastingheffing op het Fonds en op het rendement van de Participaties onzeker. Het Fonds kan geconfronteerd worden met een wetswijziging, nieuwe regelgeving of politieke besluitvorming die financieel ongunstig voor de Participanten kan uitvallen. Wijzigingen in de fiscale wetgeving, zoals de voorgestelde aanpassing van het Box 3-stelsel, kunnen een negatief effect hebben op het Uitgekeerd en/of Indirect rendement.
Liquiditeitsrisico
Een gebrek aan liquiditeiten kan ertoe leiden dat het Fonds niet aan haar financiële verplichting kan voldoen.
Indien de financiële korte termijnverplichting de liquiditeitsreserve van het Fonds overstijgt, kan het Fonds (tijdelijk) geen rendement uitkeren aan Participanten. Een oorzaak van een tekort aan liquiditeit kunnen onder andere bestaan uit: minder of geen Uitponding, aanvullende aflossing van de Financiering (door bijvoorbeeld het schenden van convenanten zoals beschreven in paragraaf 5.3, vertraging of geen betaling van huursommen en/of hogere kosten dan opgenomen in de rendementsprognose.
Risico maatregelen overheid uitponden
Het risico dat de overheid maatregelen introduceert die de Uitponding bemoeilijkt of geheel verbiedt.
De mogelijkheid bestaat dat de Nederlandse overheid nieuwe maatregelen introduceert die het uitponden van woningen door het Fonds bemoeilijkt of zelfs tegengaat. Dergelijke maatregelen kunnen variëren van strengere regelgeving omtrent de verkoop van woningen, hogere belastingheffingen, tot het instellen van speciale vergunningseisen voor de verkoop van vastgoed. Deze veranderingen kunnen een aanzienlijke impact hebben op het Uitgekeerd rendement, doordat het moeilijker wordt om woningen te verkopen of door extra kosten en administratieve lasten die gepaard gaan met de naleving van voornoemde voorschriften. Als gevolg hiervan kan het Uitgekeerd rendement voor Fonds lager liggen dan opgenomen in de rendementsprognose en/of kunnen Participanten langer dan gewenst aan hun Participatie verbonden zijn.
Risico indexatieclausule
Het risico dat de indexatieclausule in de huurovereenkomsten onwettig worden verklaard en derhalve de huidige huur verlaagd wordt naar de aanvangshuur, alsmede een terugbetaling van de teveel betaalde huur.
De Verkoper heeft in alle huurcontracten een clausule opgenomen die een jaarlijkse huurverhoging van CPI + 3% tot 5% voorschrijft, maar diverse rechters hebben recent geoordeeld dat deze opslag mogelijk in strijd is met (Europese) wetgeving. De Hoge Raad buigt zich momenteel over de rechtmatigheid van deze indexatieclausule. Als de clausule ongeldig wordt verklaard, brengt dit verschillende risico’s met zich mee: de huurprijs valt terug naar de oorspronkelijke aanvangshuur, verdere indexering wordt verboden, en te veel betaalde huur moet worden terugbetaald. Dit kan de waarde van het verhuurde vastgoed aanzienlijk doen dalen en leiden tot een groter exploitatietekort, omdat de huurinkomsten afnemen terwijl de kosten blijven stijgen.
Mutatierisico
Het risico dat de mutatie van woningen afwijkt van de rendementsprognose, waardoor het Uitgekeerd rendement (in opvolgende jaren) lager is dan verwacht.
Het Uitgekeerd rendement is deels afhankelijk van het Uitpondresultaat afkomstig uit de Uitponding. Indien het aantal uitgeponde woningen lager ligt dan opgenomen in de rendementsprognose heeft het Fonds onvoldoende liquiditeiten om het Uitgekeerd rendement zoals opgenomen in de prognose uit te keren aan de Participant. Een lager aantal uitgeponde woningen leidt ook tot minder aflossing op de Financiering – waardoor de jaarlijkse rente hoger ligt dan opgenomen in de rendementsprognose – en een mogelijke lagere terugbetaling van het Bijeengebracht kapitaal.
Indien het aantal uitgeponde woningen in een jaar de rendementsprognose overstijgt, ligt het Uitgekeerd rendement voor dat specifieke jaar hoogstwaarschijnlijk hoger dan opgenomen in de rendementsprognose. Dit heeft mogelijk tot gevolg dat het Uitgekeerd rendement in (een van de) opvolgende jaren lager ligt omdat de specifieke verkoop tegen een lagere leegwaarde heeft plaatsgevonden dan oorspronkelijk geprognotiseerd. Inde prognose neemt de leegwaarde namelijk jaarlijks toe met de indexatie. Hierdoor kan mogelijk het gemiddeld Uitgekeerd rendement over de periode van de rendementsprognose lager liggen dan verwacht.
Indien de Uitponding afwijkt van de rendementsprognose wijken de huurinkomsten van dat specifieke jaar en opvolgende jaren af van de rendementsprognose.
Risico beperkte verhandelbaarheid
De Participaties zijn beperkt verhandelbaar, derhalve heeft een Participant beperkte mogelijkheid tot het liquide maken van de Participatie.
Het Fonds is closed-end, dat betekent dat het Fonds niet verplicht is tot het inkopen van Participaties. Het Fonds is niet beursgenoteerd, de Participaties zijn echter wel verhandelbaar doordat ze in bepaalde omstandigheden door het Fonds kunnen worden ingekocht. Participaties kunnen niet worden overgedragen, tenzij door middel van inkoop door Stichting Juridisch Eigenaar overeenkomstig het in artikel 14 van de Fondsvoorwaarden bepaalde. De Beheerder heeft weliswaar de discretionaire bevoegdheid te besluiten tot inkoop van Participaties, maar is daar niet toe verplicht als een Participant daartoe verzoekt.
Daarnaast heeft het Fonds juridisch gezien een onbepaalde looptijd. De verwachte looptijd van het Fonds is gesteld op tien jaar. Het is nu niet voorzien wanneer het de Resterende woningen worden verkocht. Het is ook de discretionaire bevoegdheid van de Beheerder om de huidige structuur van het Fonds te wijzigen. Het is dus nu niet te voorzien wanneer een Participant zijn volledige inleg terugkrijgt. De illiquiditeit van de Participaties kan een drukkend effect hebben op de waarde.