Beleggen in verhuurde woningen kent meerdere risico’s waarover wij u duidelijk willen informeren. Het prospectus geeft een volledige weergave van alle risico’s. Wij adviseren u dan ook het prospectus te lezen en bewust te zijn van de eventuele risico’s.
Hieronder vindt u de meest relevante risico’s waar u rekening mee dient te houden.
Renterisico
Het Fonds heeft ten behoeve van de aankoop van nieuwe objecten financieringen afgesloten met een gefixeerde rente voor een periode van 5 tot 10 jaar. Na de rentevaste periode moet er een nieuwe financiering worden overeengekomen. Dit geldt ook voor alle reeds afgesloten financieringen tijdens eerdere emissies van het Fonds.
Een stijgende marktrente kan op meerdere manieren een negatief effect hebben op de beleggingsresultaten, omdat:
Een stijgende marktrente zal dus een negatief effect hebben op de beleggingsresultaten van het Fonds.
Overheidsrisico – Huurprijsbeleid- en Huurverhogingsrisico
Maatregelen zoals het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek of aanscherping van de leennormen voor particuliere huizenkopers, kunnen de prijs van koopwoningen onder druk zetten. Dit heeft een drukkend effect op toekomstige resultaten bij de verkoop van woningen door het Fonds.
Daarnaast kan de overheid invloed uitoefenen op de verhuur van woningen, zoals met het voornemen middels de wet betaalbare huur huurders te beschermen tegen te hoge huurprijzen.
Ook kan het wijzigen van de belastingheffing, zoals de wijzigingen in box 3 inkomstenbelasting, leiden tot een lagere verkoopopbrengst.
Fiscaal risico
Het Fonds heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI), hetgeen inhoudt dat er effectief geen vennootschapsbelasting wordt geheven. De overheid heeft aangekondigd dat opteren voor de FBI-status met ingang van 1 januari 2025 niet meer mogelijk is voor entiteiten die Nederlands vastgoed houden, waaronder het Fonds.
Indien het Fonds niet langer aan de voorwaarden van de FBI-status voldoet, of wanneer het Fonds niet tijdig geherstructureerd kan worden, wordt er vennootschapsbelasting geheven over het fiscale resultaat van het Fonds, hetgeen een negatief effect heeft op het Exploitatieresultaat en daarmee op het gemiddeld Uitgekeerd rendement.
In verband met een voorgestelde wetswijziging in Box 3, waarbij de heffing mogelijk wordt gebaseerd op het werkelijke rendement, kunnen certificaathouders te maken krijgen met potentieel hogere belastingen en dus een lager rendement na belastingen.
Inflatierisico
De huidige hogere inflatie, voornamelijk veroorzaakt door een toegenomen vraag na het einde van de Corona-maatregelen en een beperkt aanbod door de pandemie en oorlog in Oekraïne, heeft directe invloed op zowel het uitgekeerde rendement als het indirecte rendement van het Fonds. Deze inflatie kan het renterisico vergroten doordat een hogere marktrente de financieringslasten van het Fonds zal verhogen en de onroerendgoedprijzen vermoedelijk zal doen dalen. Ook het kostenrisico neemt toe door inflatie, met mogelijke stijgingen van exploitatiekosten als gevolg van prijsstijgingen van bouwmaterialen en adviseurs. Indien deze kosten sneller stijgen dan de huuropbrengsten, zal het uitgekeerde rendement dalen. Bovendien kan de inflatie indirect het rendement beïnvloeden door veranderingen in marktomstandigheden, zoals stijgende hypotheekrentes of liquiditeitsopslagen, wat de waarde van het vastgoed kan verminderen en dus het indirecte rendement kan doen dalen.
Aflossing- en herfinancieringsrisico
De financier hanteert specifieke voorwaarden met betrekking tot zowel bestaande als nieuwe financieringen, gerelateerd aan de Loan to Value (LTV) en de Debt Yield (DY). Deze voorwaarden gelden voor zowel lopende als toekomstige financieringen. Als het Fonds niet aan deze verplichtingen kan voldoen, zoals bij een LTV hoger dan 60% of een DY lager dan 6,5%, kan de financier een extra aflossing eisen of zelfs volledige aflossing van de financiering.
Dit kan resulteren in periodieke aflossingen die het rendement verlagen of in het ergste geval de verkoop van objecten door de financier, wat resulteert in verminderde huuropbrengsten en dus een lager exploitatierendement en uitgekeerd rendement voor de certificaathouders.
Bovendien kan een gedwongen verkoop een negatieve invloed hebben op de waarde van de certificaten, waardoor deze onder de oorspronkelijke inleg van de certificaathouders kunnen zakken.
Marktrisico
Het economisch klimaat is zowel van invloed op de vraag naar en het aanbod van koopwoningen, als op de woningverhuurmarkt. In het geval van verminderde vraag bij een minimaal gelijkblijvend aanbod zal de waarde onder druk komen te staan. Eveneens van invloed op de waarde is de vraag van gebruikers naar verschillende typen woningen. Een beperkte(re) vraag naar huurwoningen kan leegstand tot gevolg hebben of leiden tot lagere huurprijzen.
Het marktrisico kan tot gevolg hebben dat (een deel van) de Objecten niet, of niet tegen acceptabele voorwaarden, kan/kunnen worden verkocht door de marktomstandigheden op dat moment, waardoor de Beheerder niet in staat zal zijn de beleggingsportefeuille van het Fonds adequaat te beheren en uiteindelijk het vermogen van het Fonds niet zal kunnen worden vereffend en/of het Fonds niet kan worden beëindigd.
Financieel en debiteurenrisico
Het risico bestaat dat huurders op een bepaald moment hun huurtermijnen niet kunnen voldoen. Bij langdurige wanbetaling zal het Fonds juridische stappen ondernemen om het huurcontract te ontbinden en tot ontruiming van de woning over te gaan, wat extra kosten met zich meebrengt voor juridische ondersteuning en het vinden van nieuwe huurders. Dit kan tijdelijke leegstand veroorzaken en leiden tot gedeeltelijk verlies van inkomsten voor het Fonds. Onjuiste, vertraagde of onvolledige betalingen door huurders kunnen een beperkte negatieve invloed hebben op het exploitatieresultaat van het Fonds.