Renterisico
Het Fonds heeft ten behoeve van de aankoop van de nieuwe objecten een Financiering afgesloten met een looptijd van vijf en zeven jaar. Na deze periode dient de financiering verlengd te worden tegen de dan geldende rente. In het Prospectus is die rente te zijner tijd begroot op 5,1%. Het risico bestaat echter dat deze hoger uitvalt in verband met (i) (een variant van) COVID-19 of een ander virus en (ii) een mogelijke verhoging van de kapitaalmarktrente in verband met de stijgende inflatie in 2021 en 2022.
De hoogte van de rente heeft tevens invloed op de waarde van het vastgoed. Een hogere rente zal dus vermoedelijk resulteren in lagere beleggingsresultaten.
Inflatierisico
De inflatie ligt op dit moment op een aanzienlijk hoger niveau dan de afgelopen jaren. De redenen voor de hoge inflatie zijn onder meer (i) de snelle heropening van de economie na opheffing van de Corona maatregelen, (ii) hogere energieprijzen, door onder meer de oorlog in Oekraïne en (iii) een laag inflatiepercentage in 2020 . De inflatie heeft invloed op het Direct en Indirect rendement van het Fonds. Deze ontwikkeling en de aanpak van de oplopende inflatie heeft, naar verwachting ook invloed op andere risico’s zoals bijvoorbeeld het renterisico en het kostenrisico.
Om de inflatie omlaag te brengen heeft de ECB op 21 juli 2022 aangekondigd de rente per 27 juli 2022 te verhogen met 0,5 procentpunt. De ECB kan mogelijk in de komende maanden de rente verder verhogen als de inflatie hoog blijft , hetgeen invloed kan hebben op voornoemde risico’s, alsmede het Direct en Indirect rendement.
Voornoemde maatregelen, alsmede overige maatregelen die door de ECB of overige beleidsbepalers genomen kunnen worden om de inflatie omlaag te brengen, kunnen mogelijk een invloed hebben op de ontwikkelingen van andere risico’s.
Direct rendement
In de prognose wordt een inflatiepercentage gehanteerd van gemiddeld 1,92%, hetgeen aansluit bij de middellange termijn doelstelling van de ECB. Een hogere inflatie kan leiden tot een stijging van de Exploitatiekosten van het Fonds, wat invloed heeft op het Direct rendement. Dit kan onder andere veroorzaakt worden door stijgende prijzen van bouwmaterialen en/of adviseurs.
Tevens bestaat het risico dat het Fonds de inflatie niet volledig kan doorberekenen aan de huurders van het Fonds door wijzigende marktomstandigheden. Indien de kosten door de inflatie harder stijgen dan de huuropbrengsten zal het Direct rendement dalen.
Indirect rendement
De huidige inflatie, alsmede de renteverhoging van de ECB, kan leiden tot wijzigende marktomstandigheden, zoals een stijging van de commerciële hypotheekrente of liquiditeitsopslag van banken. Hierdoor kan de waarde van het vastgoed dalen, waardoor de verkoopprijs mogelijk niet leidt tot het geprognosticeerde verkoopresultaat. Indien er sprake is van een waardeontwikkeling die lager ligt dan de prognose, zal het Indirect rendement dalen.
Aflossing- en herfinancieringsrisico
De Financier stelt bepaalde voorwaarden ten aanzien van de reeds afgesloten Financieringen en de nieuw af te sluiten Financieringen die betrekking hebben op de waarde van de Objecten (Loan to Value (LTV) convenant) en de hoogte van de huuropbrengsten (Debt Yield (DY) convenant). Voor de nieuw af te sluiten Financieringen gelden dezelfde voorwaarden als voor de reeds afgesloten Financieringen.
Wanneer voormelde ratio’s stijgen tot boven of dalen tot onder een vooraf overeengekomen niveau (60% respectievelijk 7,5%), kan de Financier verlangen dat het Fonds gaat aflossen op de Financiering, of in het ergste geval, de Financiering volledig aflost. Dit resulteert in een lager rendement.
Op basis van de taxatiewaarde van de 18 Objecten (exclusief een of meer Nog aan te kopen Objecten) per maart/april 2022 bedraagt de LTV van het Fonds circa 52%. Per 1 oktober 2022 zal de DY van het Fonds circa 9,4% bedragen. Dit betekent dat de waarde van de Objecten met 13% en/of de huurinkomsten het Fonds met 21% moeten dalen, alvorens voornoemde convenanten geschonden worden.
Een schending van het DY convenant betekent in beginsel dat het Direct rendement (tijdelijk) nihil zal bedragen.
Wanneer een financiering afloopt, beoogt de Beheerder deze te verlengen. Het risico bestaat dat dit niet lukt en de financiering moet worden afgelost. Mogelijk dient het Fonds dan (een van) de Objecten te verkopen. Het risico bestaat dat op dat moment een lager rendement wordt behaald dan begroot.
Marktrisico
Het Fonds is actief op de Nederlandse markt en koopt uitsluitend vastgoed aan in Nederland. Het marktrisico ziet op het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt en heeft een grote invloed op de waardeontwikkeling van vastgoed. In het geval van verminderde vraag bij een minimaal gelijkblijvend aanbod zal de waarde van het vastgoed onder druk komen te staan.
Het marktrisico kan tot gevolg hebben dat (een deel) van de Objecten niet, of niet tegen acceptabele voorwaarden, kan/kunnen worden verkocht door de marktomstandigheden op dat moment, waardoor de Beheerder niet in staat zal zijn de beleggingsportefeuille van het Fonds adequaat te beheren en uiteindelijk het vermogen van het Fonds niet zal kunnen worden vereffend en/of het Fonds niet kan worden beëindigd.
Leegstandsrisico
Indien een huurder langdurig niet in staat is de huur op te brengen, of het contract met de huurder afloopt en niet wordt verlengd, kan leegstand ontstaan. Ook wanneer een huurder faillissement aanvraagt ontstaat leegstand. Leegstand heeft een negatieve invloed op het beleggingsresultaat.
COVID-19
Door de Huidige verspreiding van COVID-19 kan de conjunctuur verslechteren. Voor het Fonds en voor een potentiële koper van een Object kan dit tot gevolg hebben dat het lastiger wordt om een Financiering aan te gaan, waardoor de vraag naar vastgoed kleiner zal zijn, hetgeen een waarde drukkend effect heeft op de Objecten. Dit leidt tot een lager Indirect rendement. Daarnaast heeft COVID-19 invloed op de risico opslagen die de bank in rekening brengt bij een nieuwe financiering of herfinanciering. Een hoger rentetarief resulteert in een lager Direct rendement.