Beleggen in verhuurde woningen kent meerdere risico’s waarover wij u duidelijk willen informeren. Het prospectus geeft een volledige weergave van alle risico’s. Wij adviseren u dan ook het prospectus te lezen en bewust te zijn van de eventuele risico’s.
Hieronder vindt u de meest relevante risico’s waar u rekening mee dient te houden.
Renterisico
Het Fonds sluit in beginsel bankfinancieringen af met een looptijd van 5 tot 10 jaar. Na deze periode dient de financiering verlengd te worden tegen de dan geldende rente. In het Prospectus is die rente te zijner tijd begroot op 4,25%. Het risico bestaat echter dat deze hoger uitvalt. De hoogte van de rente heeft tevens invloed op de waarde van het vastgoed. Een hogere rente zal dus vermoedelijk resulteren in lagere beleggingsresultaten.
Aflossing- en herfinancieringsrisico
De Financier stelt bepaalde voorwaarden ten aanzien van de Financiering die betrekking hebben op de waarde van de Objecten (Loan to Value (LTV) convenant) en de hoogte van de huuropbrengsten (Debt Yield (DY) convenant). Wanneer deze stijgen tot boven of dalen tot onder een vooraf overeengekomen niveau (60% respectievelijk 6,5%), kan de Financier verlangen dat het Fonds gaat aflossen op de Financiering, of in het ergste geval, de Financiering volledig aflost. Dit resulteert in een lager rendement. Op basis van de huidige taxatiewaarde van de 19 Objecten, bedraagt de LTV van het Fonds circa 55%. Per 1 januari 2022 bedraagt de DY van het Fonds circa 7,1%. Dit betekent dat de waarde van de Objecten met 8% en/of de huurinkomsten het Fonds met 9% moeten dalen, alvorens voornoemde convenanten geschonden worden. Een schending van het DY convenant betekent in beginsel dat het Direct rendement (tijdelijk) nihil zal bedragen.
Wanneer een financiering afloopt, beoogt de Beheerder deze te verlengen. Het risico bestaat dat dit niet lukt en de financiering moet worden afgelost. Mogelijk dient het Fonds dan een Object te verkopen. Het risico bestaat dat op dat moment een lager rendement wordt behaald dan begroot.
Marktrisico
Het Fonds is actief op de Nederlandse markt en koopt uitsluitend (woning)vastgoed aan in Nederland.
Het economisch klimaat van de vastgoedmarkt is zowel van grote invloed op de vraag naar en het aanbod van koopwoningen, als op de woningverhuurmarkt. In het geval van verminderde vraag bij een minimaal gelijkblijvend aanbod zal de waarde onder druk komen te staan. Daarnaast kan een beperkte(re) vraag naar huurwoningen leegstand tot gevolg hebben of leiden tot lagere huurprijzen. De huidige schaarste op de woningmarkt leidt tot een toenemende vraag aan huurwoningen. Dit heeft invloed op de aankoopprijs van de Objecten van het Fonds. Het risico bestaat dat de verkoopprijs door toekomstige marktomstandigheden een lagere waarde zal vertegenwoordigen. Het marktrisico kan tot gevolg hebben dat (een deel van) de Objecten niet, of niet tegen acceptabele
voorwaarden, kan/kunnen worden verkocht. Hierdoor zal de Beheerder niet in staat zijn de beleggingsportefeuille van het Fonds adequaat te beheren en uiteindelijk niet in staat zijn het vermogen van Fonds te vereffenen en/of het Fonds te beëindigen.
Financieel en debiteurenrisico
De inkomsten van het Fonds zullen bestaan uit de huuropbrengsten. De mogelijkheid bestaat dat de huurder op een bepaald moment de huurtermijnen niet (tijdig) kan voldoen. Bij langdurige niet-nakoming (na 3 maanden) zal het Fonds de rechter om ontbinding vragen van het huurcontract zodat tot ontruiming van de woning kan worden overgegaan. Dit kan extra kosten voor het Fonds met zich meebrengen. Bovendien kan het voorkomen dat er geen nieuwe huurder voor een woning gevonden kan worden, waardoor (tijdelijk) een woning leeg kan staan. Niet juiste, tijdige of volledige nakoming door huurders van hun financiële verplichtingen aan het Fonds, kan een (beperkt) negatieve invloed hebben op het Exploitatieresultaat.
Overheidsrisico
Maatregelen zoals het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek of aanscherping van de leennormen voor particuliere huizenkopers, kunnen de prijs van koopwoningen onder druk zetten. Dit heeft een drukkend effect op toekomstige resultaten bij de verkoop van woningen door het Fonds. Daarnaast kan de overheid invloed uitoefenen op de verhuur van woningen. Dit is voornamelijk gelegen in het wijzigen van de belastingheffing, zoals de verhuurderheffing. Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Deze nieuwe wet bepaalt dat gedurende drie jaren na inwerkingtreding van de wet de jaarlijkse huurverhoging met betrekking tot huurwoningen in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procentpunt. Daarnaast heeft de overheid bepaald dat de huur voor sociale huurwoningen per 1 juli 2021 niet verhoogd mag worden. Het is niet uit te sluiten dat dergelijke beperkingen in de toekomst nogmaals opgelegd zullen worden. De huur voor de Objecten kunnen daardoor minder stijgen dan voorheen, hetgeen een negatief invloed heeft op het Direct rendement.
Risico impact COVID-19
Door de verspreiding van het Coronavirus (COVID-19) kan de conjunctuur verslechteren. Voor het Fonds en voor een potentiële koper van een Object kan dit tot gevolg hebben dat het lastiger wordt om een Financiering aan te gaan. In dat geval zal de vraag naar vastgoed kleiner zijn, hetgeen een waarde drukkend effect heeft op de Objecten. Dit leidt tot een lager Indirect rendement voor de beleggers. Daarnaast kan COVID-19 invloed hebben op de risico-opslagen die de bank in rekening brengt bij een nieuwe financiering of herfinanciering. Een hoger rentetarief resulteert in een lager Direct rendement.